Ein Eigentümer, der seit drei Jahren ein als G klassifiziertes Studio vermietet, entdeckt im Januar 2025, dass seine Immobilie nun nicht mehr vermietet werden darf. Der DPE, lange als administrative Formalität angesehen, ist zu einem Eintrittsfilter für den Mietmarkt geworden. Diese Realität verdeutlicht, wie sehr sich die Spielregeln im Immobilienbereich geändert haben und warum Strategien, die kürzlich noch funktionierten, neu überdacht werden müssen.
DPE und thermische Durchlässe: die echten Einstiegskosten für Investitionen in Mietobjekte
Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen, die im Energieausweis als G klassifiziert sind, nicht mehr zur Vermietung angeboten werden. Die als F klassifizierten Wohnungen folgen 2028, und die E-Klassifizierten 2034. Es geht nicht mehr um ein kommerzielles Signal, um einen Mieter zu beruhigen, sondern um eine gesetzliche Voraussetzung für den Erhalt von Mieten.
Die Reform der Berechnung des DPE, die im Juli 2024 in Kraft trat, hat insbesondere kleine Flächen betroffen. Die Studios und T1, die unter den Etiketten F und G überrepräsentiert sind, haben ihre Einstufung neu bewertet bekommen. Für einen Investor, der auf studentische oder möblierte Vermietungen abzielt, gehört das Budget für energetische Sanierungsarbeiten nun zum Finanzierungsplan, ebenso wie der Kaufpreis.
Beim Durchstöbern der Immobilienseite von Zenith Actu finden sich regelmäßig Analysen, die die Auswirkungen dieser Einschränkungen auf die tatsächliche Mietrendite detailliert darstellen. Der Kauf eines thermischen Durchlasses zu einem reduzierten Preis bleibt eine Gelegenheit, vorausgesetzt, die Kosten für Isolierungs- und Belüftungsarbeiten werden genau kalkuliert, bevor man unterschreibt.
- Überprüfen Sie das DPE-Etikett vor jedem Kaufangebot, nicht danach: Eine als F oder G klassifizierte Immobilie erfordert kurzfristig oder mittelfristig zwingend Arbeiten.
- Mehrere Angebote für energetische Sanierungsarbeiten einholen und in die Berechnung der Nettorendite einbeziehen, unter Berücksichtigung der verfügbaren Förderungen (MaPrimeRénov’, CEE).
- Den regulatorischen Zeitplan antizipieren: Eine heute gekaufte als E klassifizierte Immobilie muss bis 2034 konform sein, was Zeit lässt, aber eine Planung erfordert.
Gesetz Le Meur und saisonale Vermietung: was sich konkret für Vermieter ändert
Das Gesetz Le Meur, das am 19. November 2024 verabschiedet wurde, hat den Rahmen für möblierte Tourismusunterkünfte neu gestaltet. Die Gemeinden haben nun erweiterte Befugnisse in Bezug auf die Registrierung, Quoten und Nutzungsänderungen. Die maximale Mietdauer einer Hauptwohnung kann von 120 auf 90 Tage pro Jahr gesenkt werden.
Für die ab 2025 erzielten Einnahmen ist die Besteuerung von nicht klassifizierten Ferienwohnungen deutlich weniger vorteilhaft geworden. Das Mikro-BIC-Regime sieht einen Abzug von 30 % bei einer Einnahmegrenze von 15.000 Euro vor. Ein Projekt, dessen Rentabilität ausschließlich auf Airbnb oder einer ähnlichen Plattform beruhte, muss neu kalkuliert werden.
Das Modell „alles saisonal“ ohne Klassifizierung ist steuerlich nicht mehr tragfähig. Es zeigt sich, dass Investoren, die zwischen klassischer und saisonaler Vermietung diversifizieren oder ihre möblierte Unterkunft mit Sternen klassifizieren lassen, eine bessere Marge behalten. Die Rückmeldungen variieren diesbezüglich je nach lokalen Märkten, aber der Trend ist in angespannten Gebieten klar.
Immobilienkreditzinsen 2024: ein Fenster, das sich geöffnet hat
Der Immobilienmarkt erlebte 2024 einen deutlichen Rückgang seiner Aktivitäten. Die aufeinanderfolgenden Senkungen der Leitzinsen der Europäischen Zentralbank führten zu einem schrittweisen Rückgang der Kreditzinsen.
Nach einem ersten Halbjahr, das im Einklang mit 2023 verlief, stabilisierte sich der Rückgang der Volumina im zweiten Halbjahr. Ein niedriges Plateau scheint erreicht worden zu sein, was die Perspektive einer Erholung im Jahr 2025 eröffnet. Für Käufer bedeutet diese Stabilisierung, dass die Finanzierungsbedingungen wieder verhandelbar werden, insbesondere bei langen Laufzeiten.
Auf der Preisseite hat der Rückgang, der in den letzten Jahren begonnen wurde, allmählich Platz für eine progressive Stabilisierung gemacht, mit ausgeprägten territorialen Unterschieden. Der Südwesten Frankreichs verzeichnete stärkere Rückgänge, während einige Metropolen besser widerstanden. Preise pro Quadratmeter zwischen benachbarten Gemeinden zu vergleichen, kann manchmal mehrere Renditepunkte bringen, ohne den Beschäftigungskreis zu wechseln.
Sein Immobiliendarlehen in diesem Kontext verhandeln
Der Verhandlungsspielraum mit den Banken hat sich seit Ende 2024 erweitert. Man kann nun günstigere Bedingungen erhalten, indem man eine solide Akte vorlegt: erheblicher Eigenanteil, berufliche Stabilität und vor allem eine Immobilie, deren DPE mittelfristig keine Probleme aufwirft. Die Banken sind vorsichtiger bei der Finanzierung von thermischen Durchlassimmobilien ohne einen detaillierten Sanierungsplan.
Immobilienbewertung und Verkaufspreis: Erwartungen an den realen Markt anpassen
Viele Verkäufer setzen ihren Verkaufspreis immer noch auf der Grundlage der Referenzen von 2021-2022 fest. Vor Ort sind die Immobilien, die verkauft werden, diejenigen, deren Preis die Realität des lokalen Marktes widerspiegelt. Eine realistische Bewertung verkürzt die Verkaufszeit um mehrere Monate.
Käufer vergleichen mehr als zuvor: Sie konsultieren Preisdatenbanken, überprüfen den DPE und integrieren die Kosten für Arbeiten in ihr Angebot. Eine als D oder E klassifizierte Immobilie mit einem angepassten Preis verkauft sich schneller als eine als B klassifizierte Immobilie, die über dem Marktpreis angeboten wird.
- Eine Bewertung von zwei unabhängigen Fachleuten durchführen lassen, um die Bewertungen abzugleichen.
- Die Daten zu kürzlich erfolgten Verkäufen im selben Viertel konsultieren, anstatt auf durchschnittliche Abteilungen zu schauen.
- Den energetischen Zustand der Immobilie als Faktor für Abschläge oder Zuschläge in die Bewertung einbeziehen.
Der Immobilienmarkt von 2024 hat die Grundlagen für einen neuen Zyklus gelegt. Der DPE, die Mietbesteuerung und die Kreditzinsen bilden nun ein Dreieck, das jeder Käufer oder Investor beherrschen muss, bevor er sich positioniert. Die Immobilien, die Abnehmer finden, sind diejenigen, deren Verkäufer den Markt so akzeptiert haben, wie er ist, nicht wie er einmal war.
