Um proprietário que aluga um estúdio classificado como G há três anos descobre em janeiro de 2025 que seu imóvel agora está proibido de ser alugado. O DPE, há muito tempo percebido como uma formalidade administrativa, tornou-se um filtro de entrada no mercado de locação. Essa realidade ilustra o quanto as regras do jogo no setor imobiliário mudaram, e por que as estratégias que funcionavam até recentemente merecem ser reavaliadas.
DPE e passivos térmicos: o verdadeiro custo de entrada para investir em locação
Desde 1º de janeiro de 2025, os imóveis classificados como G no diagnóstico de desempenho energético não podem mais ser oferecidos para locação. Os imóveis classificados como F seguirão em 2028, e os E em 2034. Não se fala mais de um sinal comercial para tranquilizar um locatário, mas de uma condição legal para receber aluguéis.
A reforma do cálculo do DPE, que entrou em vigor em julho de 2024, afetou particularmente as pequenas superfícies. Os estúdios e T1, super-representados entre os rótulos F e G, tiveram sua classificação reavaliada. Para um investidor que visa a locação estudantil ou mobiliada, o orçamento para obras de renovação energética agora faz parte integrante do plano de financiamento, assim como o preço de compra.
Ao navegar pelo site imobiliário da Zenith Actu, encontramos regularmente análises que detalham o impacto dessas restrições na rentabilidade locativa real. Comprar um passivo térmico a preço descontado ainda é uma oportunidade, desde que se calcule precisamente os custos de isolamento e ventilação antes de assinar.
- Verificar o rótulo DPE antes de qualquer oferta de compra, e não depois: um imóvel classificado como F ou G implica em obras obrigatórias a curto ou médio prazo.
- Solicitar vários orçamentos para renovação energética e integrá-los ao cálculo de rendimento líquido, levando em conta as ajudas disponíveis (MaPrimeRénov’, CEE).
- Antecipar o calendário regulatório: um imóvel classificado como E comprado hoje deverá estar em conformidade até 2034, o que deixa tempo, mas impõe um planejamento.
Lei Le Meur e locação sazonal: o que muda concretamente para os locadores
A lei Le Meur, promulgada em 19 de novembro de 2024, redesenhou o quadro dos imóveis mobiliados para turismo. Os municípios agora têm poderes reforçados sobre o registro, as cotas e a mudança de uso. A duração máxima de locação de uma residência principal pode ser reduzida de 120 para 90 dias por ano.
Para as receitas recebidas a partir de 2025, a tributação das locações turísticas não classificadas tornou-se significativamente menos favorável. O regime micro-BIC passa a ter um abatimento de 30% com um teto de receitas de 15.000 euros. Um projeto cuja rentabilidade dependia exclusivamente do Airbnb ou de uma plataforma similar deve ser recalculado.
O modelo “tudo sazonal” sem classificação não é mais viável fiscalmente. Observa-se que os investidores que diversificam entre locação clássica e sazonal, ou que fazem classificar seu imóvel mobiliado em estrelas, mantêm uma margem melhor. Os retornos variam nesse ponto de acordo com os mercados locais, mas a tendência é clara nas áreas de alta demanda.
Taxa de crédito imobiliário em 2024: uma janela que se abriu
O mercado imobiliário experimentou em 2024 uma desaceleração acentuada em sua atividade. As sucessivas quedas nas taxas de juros do Banco Central Europeu resultaram em uma diminuição gradual das taxas de crédito.
Após um primeiro semestre na continuidade de 2023, a queda dos volumes se estabilizou no segundo semestre. Um patamar baixo parece ter sido alcançado, o que abre a perspectiva de uma recuperação em 2025. Para os compradores, essa estabilização significa que as condições de financiamento voltam a ser negociáveis, especialmente em prazos longos.
No que diz respeito aos preços, a queda iniciada nos últimos anos deu lugar a uma estabilização gradual, com disparidades territoriais marcadas. O sudoeste da França registrou contrações mais significativas, enquanto algumas metrópoles resistiram melhor. Comparar os preços por metro quadrado entre municípios vizinhos pode, às vezes, resultar em vários pontos de rendimento sem mudar de área de emprego.
Negociar seu empréstimo imobiliário neste contexto
A margem de negociação com os bancos se ampliou desde o final de 2024. Agora é possível obter condições mais favoráveis apresentando um dossiê sólido: aporte pessoal significativo, estabilidade profissional e, acima de tudo, um imóvel cujo DPE não apresente problemas a médio prazo. Os bancos estão mais relutantes em financiar passivos térmicos sem um plano de obras detalhado.
Estimativa imobiliária e preço de venda: ajustar suas expectativas ao mercado real
Muitos vendedores ainda fixam seu preço de venda com base nas referências de 2021-2022. No terreno, os imóveis que estão sendo vendidos são aqueles cujo preço reflete a realidade do mercado local. Uma estimativa realista reduz o prazo de venda em vários meses.
Os compradores comparam mais do que antes: eles consultam as bases de dados de preços, verificam o DPE e integram o custo das obras em sua oferta. Um imóvel classificado como D ou E com um preço ajustado é negociado mais rapidamente do que um imóvel classificado como B exibido acima do mercado.
- Fazer uma estimativa por dois profissionais independentes para cruzar as avaliações.
- Consultar os dados de vendas recentes no mesmo bairro em vez de médias departamentais.
- Integrar o estado energético do imóvel como fator de desvalorização ou valorização na estimativa.
O mercado imobiliário de 2024 estabeleceu as bases para um novo ciclo. O DPE, a tributação locativa e as taxas de crédito agora formam um triângulo que todo comprador ou investidor deve dominar antes de se posicionar. Os imóveis que encontram compradores são aqueles cujo vendedor aceitou o mercado como ele é, e não como era.
