Een eigenaar die een studio met een G-classificatie al drie jaar verhuurt, ontdekt in januari 2025 dat zijn eigendom nu verboden is om te verhuren. Het DPE, lange tijd gezien als een administratieve formaliteit, is een filter geworden voor toegang tot de huurmarkt. Deze realiteit illustreert hoezeer de spelregels in onroerend goed zijn veranderd, en waarom strategieën die onlangs nog werkten, opnieuw moeten worden bekeken.
DPE en thermische doorlatendheid: de echte instapkosten voor investeren in huur
Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen met een G-classificatie op het energieprestatiecertificaat niet meer worden aangeboden voor verhuur. De woningen met een F-classificatie volgen in 2028, en de E-woningen in 2034. We spreken niet langer van een commercieel signaal om een huurder gerust te stellen, maar van een wettelijke voorwaarde om huurinkomsten te ontvangen.
De hervorming van de berekening van het DPE, die in juli 2024 van kracht werd, heeft vooral kleine oppervlakken getroffen. Studios en T1, die oververtegenwoordigd zijn onder de F- en G-labels, hebben hun classificatie herzien gezien. Voor een investeerder die zich richt op studenten- of gemeubileerde verhuur, maakt het budget voor energie-renovatie nu een integraal onderdeel uit van het financieringsplan, net als de aankoopprijs.
Bij het doorbladeren van de vastgoedwebsite van Zenith Actu, vindt men regelmatig analyses die de impact van deze beperkingen op de werkelijke huurinkomsten gedetailleerd beschrijven. Het kopen van een thermische doorlatendheid tegen een verlaagd tarief blijft een kans, mits men de kosten van isolatie en ventilatie nauwkeurig inschat voordat men ondertekent.
- Controleer het DPE-label vóór elke aankoopaanbieding, niet erna: een eigendom met een F- of G-classificatie vereist verplicht werk op korte of middellange termijn.
- Vraag meerdere offertes voor energie-renovatie en neem deze op in de berekening van het netto rendement, rekening houdend met beschikbare subsidies (MaPrimeRénov’, CEE).
- Anticipeer op de regelgeving: een eigendom met een E-classificatie dat vandaag wordt gekocht, moet vóór 2034 voldoen, wat tijd biedt maar planning vereist.
Wet Le Meur en seizoensverhuur: wat er concreet verandert voor verhuurders
De wet Le Meur, die op 19 november 2024 werd afgekondigd, heeft het kader voor gemeubileerde toeristische verhuur opnieuw vormgegeven. Gemeenten hebben nu versterkte bevoegdheden over registratie, quota en wijziging van gebruik. De maximale huurperiode van een hoofdverblijf kan worden verlaagd van 120 naar 90 dagen per jaar.
Voor de inkomsten die vanaf 2025 worden ontvangen, is de belasting op niet-geclassificeerde toeristische verhuur aanzienlijk minder gunstig geworden. Het micro-BIC-regime gaat naar een aftrek van 30% met een omzetplafond van 15.000 euro. Een project waarvan de rentabiliteit uitsluitend op Airbnb of een vergelijkbaar platform was gebaseerd, moet opnieuw worden berekend.
Het “volledig seizoensgebonden” model zonder classificatie is fiscaal niet langer levensvatbaar. We zien dat investeerders die diversifiëren tussen klassieke en seizoensverhuur, of die hun gemeubileerde verhuur laten classificeren met sterren, een betere marge behouden. De reacties variëren hierover afhankelijk van de lokale markten, maar de trend is duidelijk in de krappe gebieden.
Hypotheekrente in 2024: een venster dat zich heeft geopend
De vastgoedmarkt heeft in 2024 een duidelijke afname van zijn activiteit gekend. De opeenvolgende verlagingen van de rentetarieven door de Europese Centrale Bank hebben geleid tot een geleidelijke daling van de hypotheekrentes.
Na een eerste semester dat in het verlengde van 2023 verliep, stabiliseerde de daling van de volumes zich in het tweede semester. Een laag niveau lijkt te zijn bereikt, wat de mogelijkheid van een herstel in 2025 opent. Voor kopers betekent deze stabilisatie dat de financieringsvoorwaarden weer onderhandelbaar worden, vooral voor lange looptijden.
Wat betreft de prijzen, heeft de daling die de afgelopen jaren is ingezet, plaatsgemaakt voor een geleidelijke stabilisatie, met duidelijke territoriale verschillen. Het zuidwesten van Frankrijk heeft grotere krimp ervaren, terwijl sommige metropolen beter hebben standgehouden. Het vergelijken van de prijs per vierkante meter tussen naburige gemeenten kan soms leiden tot een winst van meerdere rendementspunten zonder van werkgebied te veranderen.
Onderhandelen over je hypotheek in deze context
De onderhandelingsruimte met banken is sinds eind 2024 vergroot. Men kan nu gunstigere voorwaarden verkrijgen door een solide dossier voor te leggen: aanzienlijke eigen inbreng, professionele stabiliteit, en vooral een eigendom waarvan het DPE op middellange termijn geen probleem vormt. Banken zijn voorzichtiger met de financiering van thermische doorlatendheden zonder een gedetailleerd werkplan.
Vastgoedtaxatie en verkoopprijs: pas je verwachtingen aan de werkelijke markt aan
Veel verkopers stellen hun verkoopprijs nog steeds vast op basis van de referenties van 2021-2022. In de praktijk zijn de eigendommen die worden verkocht, die waarvan de prijs de werkelijkheid van de lokale markt weerspiegelt. Een realistische taxatie verkort de verkoopperiode met meerdere maanden.
Kopers vergelijken meer dan voorheen: ze raadplegen de prijsdatabases, controleren het DPE en nemen de kosten van werkzaamheden op in hun aanbieding. Een eigendom met een D- of E-classificatie met een aangepaste prijs wordt sneller onderhandeld dan een eigendom met een B-classificatie dat boven de marktprijs wordt aangeboden.
- Laat een taxatie uitvoeren door twee onafhankelijke professionals om de beoordelingen te vergelijken.
- Raadpleeg recente verkoopgegevens in dezelfde wijk in plaats van gemiddelde gegevens per departement.
- Neem de energetische staat van de eigendom op als factor voor korting of toeslag in de taxatie.
De vastgoedmarkt van 2024 heeft de basis gelegd voor een nieuwe cyclus. Het DPE, de huurbelasting en de hypotheekrentes vormen nu een driehoek die elke koper of investeerder moet beheersen voordat hij zich positioneert. De eigendommen die kopers vinden, zijn die waarvan de verkoper de markt heeft geaccepteerd zoals deze is, niet zoals deze was.
